大年初六，假期即将结束，不少朋友应该都在返程的路途中，摆脱口罩的困扰，这个年过的还是很“爽”，不知道大家是家里蹲还是挤在三亚和西安...

今天，一房一万继续为大家带来2023年上海板块置业天梯图第五弹

(资料图)

青浦板块置业天梯图

在上海板块置业天梯图中，青浦是上海16个区域中，唯一一个所有板块排名都有提升的区域

徐泾板块提升4名，来到了全市第19名（134个板块），这样的排名，甚至超过了不少内中环板块

但是除了徐泾之外，青浦区域板块的最高排名是赵巷板块的67名（64.13分），五大新城之一的青浦新城排在第97名，明显没有跟上徐泾的节奏

这也是这么多年来青浦楼市的发展现状，徐泾吃肉，其他板块喝汤

从结果来看，大虹桥没有真正带着青浦起飞，整个青浦依然在等风来，而作为区域“榜一大哥”的徐泾来说，最好的置业时机正在过去

置业徐泾的最佳时机正在过去

很多时候，大家说到徐泾会默认加上虹桥、虹桥主城区的抬头，毕竟除了公办教育资源随了青浦，徐泾已经完全脱胎换骨，不仅是青浦TOP1，更是超越华漕和江桥，成为虹桥一哥，甚至还压过唐镇一筹

当然，这样的江湖地位，还是有争议的，尤其在2022年

在这一年里，徐泾的新房入围积分门槛在不断下降，二手次新的价格也开始下调，之前备受追捧的“高倒挂”也摇摇欲坠

以虹桥璀璨时代、中铁虹桥逸都、蟠龙府为例，明显能够看出频繁的开盘，其积分一次比一次低

一房一万制图

似乎从最开始的万科天空之城到前两年的蟠龙天地，再到现在的蟠龙府、中铁虹桥逸都，徐泾在极盛之后，似乎正在走下神坛

但这其实是一种“错觉”，真实情况甚至可能是全完相反

徐泾在6个月内（2022年6-12月）供应了之前24个月（2019-2020年）的供应量总和，这是什么样的供应强度？

一房一万制图

在核心区域新盘大量且频繁的加推之下，购买力无疑也被快速消耗，而徐泾还能保持相当比例的新盘触发积分制，这本身就已经很能说明问题了

1月8日，虹桥璀璨时代开启认购，收官147套，约300+组认购，预计积分45分左右；

1月12日，中铁虹桥逸都开启认购，收官376套，约860+组认购，预计积分56分左右；

1月15日，蟠龙府二期开启认购，452套，约880+组认购，预计积分48分左右；

有句老话大家都听过：别人笑我太疯癫，我笑别人看不穿，这句话其实也能用来形容当下的徐泾楼市

之前一房一万曾发文专门讲过：积分高低和项目好坏、冷热没有必然的联系！

高积分反应的是“供求关系”

供小于求→触发积分；

供远小于求→触发高积分

供大于求→不触发积分

这就是积分高低的本质！

就比如大部分新盘都没有触发积分制的临港，在2022年新房成交超1万套，这么庞大的购买力，只要供应量控制得当，也是非常有可能会触发积分制，整个市场可能会比现在更热

说回到徐泾，为什么说置业徐泾的最佳时机正在过去？

因为接下来很长一段时间，板块内的供求关系将发生改变

最为明显的就是供应量大幅度下降，随着节点8批次的三个新盘认购结束，虹桥璀璨时代和中铁虹桥逸都两盘就都再无房源入市！只剩蟠龙府二期和虹桥公馆3期“苦苦支撑”。

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而且，虹桥主城的“涉宅用地”或也将属于“断供状态”！

本身虹桥主城内的宅地数量就“相当有限”，再加上2022年成交的宅地都已经入市，也就意味着当前的虹桥主城已经找不到除了蟠龙府二期以外的“新盘”了！

一旦断供，虹桥主城内的新房市场势必会再度回到“供不应求”的局面，入围积分自然也就开始回升

徐泾供应紧张，区域内其他板块的机会来了吗？

其实并没有，因为徐泾板块的置业群体更多的是全市型客户，买不到徐泾可以去买唐镇、森兰、宝山，而不是沿着地铁、高架线路往后买，这也就导致徐泾给青浦带来的辐射能力非常弱

而且，从总价预算和板块势能来讲，整个青浦也的确没有徐泾的平替，无论是新房还是二手房

徐泾之后，青浦的下一个热点可能在赵巷，大虹桥第二梯队中的佼佼者

从区位来看，依托17号线地铁，2站万科天空之城，3站蟠龙天地，5站虹桥枢纽，几乎同享大虹桥高能级配套和规划利好

示意图

赵巷的两个价值点和一个遗憾

1、新房性价比高；同为17号线，相较于虹桥公馆三期，每平米便宜了近1万/㎡，而且距离地铁站更近

2、产业规模大；对于新盘来讲，地铁是基础，产业是发展，赵巷板块内已经集合了市西软件信息园、漕河泾赵巷科技绿洲等高新园区，未来导入的人口会带动板块持续向上

据悉字节跳动（今日头条/抖音）、日本骊住亚太研发中心、商汤科技、术康医疗等众多科创龙头企业已入驻赵巷

市西软件园示意图

一个遗憾就是“大器晚成”，赵巷板块已经发展的比较成熟了，板块内别墅较多而且待开发地块（计划）较少，尤其是地铁盘这样的“硬通货”

这就意味着接下来的新房供应会比较有限，没有新房供应，就没有放大效应

赵巷板块就很少有机会能像徐泾一样站在聚光灯下，存在感弱板块势能自然也会打折

接下来，赵巷唯一待入市的项目有去年第四批次土拍，国贸拿下来宅地即国贸赵巷项目，距离17号线嘉松中路站直线约350米，联动价5.45万/㎡，预计积分友好，大家可以提前关注起来！

整个青浦依然在等风来

随着徐泾新房供应减少，虹桥的辐射会继续向后延伸，但整个青浦正在等一股更宏伟的“风口”，那就是长三角一体化

长三角一体化可能创造的价值有多大，通过上图就能有一个大致的了解，虽然对于上海购房者来讲，体感比较弱，但是对于青浦来讲，这是一个天大的事情，而且相应的重大工程已经在进行中了

搭配着这些产业园区，上海示范区线、17号线西延也已经在建，未来一个以青浦为核心的宏伟规划，势必会带动朱家角、青浦新城、重固等板块

从目前青浦各板块的新房价格梯队来看，未来的上升空间相当可观！

总结：

1、2023年徐泾新房供应见底，新盘入围积分或将回升；

2、赵巷作为徐泾之后的优选，2023年新盘供应不多，可以重点关注；

3、除了大虹桥之外，长三角一体化会是青浦未来的发展重点，核心区域新房价格仍在低位，可以提前关注