最近一段时间，只要我们跟大家聊到海珠的话题，粉丝们都绕不开一些重点项目的旧改进度。

比如康鹭片区的旧改：为什么见雷响不见雨落？

(资料图片)

再比如赤沙村旧改：有没有新的进展，会不会换帅？

其实，大家都知道，旧改本身周期就漫长，动辄几个月没有新进展是常有的事情。

但由于今年海珠不少旧村都立下了KPI，要加速推进城中村更新改造，让不少人都抱有期待↓

也的确如此，从最近康鹭、赤沙等旧改项目的动作来看，今年海珠旧改真的有在加快。

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康鹭片区从去年以来，就一直是旧改项目热点中的热点。

一方面，它自身区位优越，不仅位于海珠腹地，而且距离一线CBD珠江新城不到三公里。

另一方面，片区聚集了规模惊人的服装加工制造产业，这里牵一发而动全身。

康鹭片区的改造，对于城市发展而言，有无数拆迁整改的理由，也有同样多改不动的掣肘。

但无论如何，康鹭的片区的旧改是势在必行的。

│鹭江村小巷实景图 拆神摄

特别是今年，海珠区在加快推进城中村更新改造实施方案中明确要求：

项目将在今年8月前完成片策方案及更新单元规划方案征求意见稿，9月前完成意见稿向各部分征询，然后推进报批工作。

目前康鹭旧改最大的动作，应该就是从去年底至今年农历新年前，拆除了2万平的违建。

而且根据工作计划，康鹭在一季度将再有约2万平天台制衣厂有序清理退出，后实施拆除。（来源：南方都市报）

| 鹭江村拆除违建，图源：南方都市报

此外，康乐村最近也有部分拆迁补偿安置方案流出。

其中有几个重点，我拎出来跟大家聊一聊。

1、康乐村将在2023年5月31号前拆除所有违建，并进入旧改模式。

其实进入旧改模式几个字，还挺振奋人心的，毕竟康鹭旧改停滞了太久了。

如今终于明确康乐村拆除违建的时间，也更让人对康鹭旧改的推进有信心。

2、目前流露出来的拆补方案是针对村委的地，不是居民的宅基地，范围小。

不过也颇有村委带头以身作则，为后续村民们做示范的感觉。

3、村委有房产证，也就是国有本的，可以选择补偿货币：6万/平。

或者选择原地回迁，也可选择异地置换合生的其他项目，比如合生缦云、合生中央城、合生湖山国际等。

这波异地换房的操作，其实合生以前在海珠的另一个项目就有过。

即前进路云桂村改造，当时可选择的有海珠公寓、黄埔合生中央城以及增城的湖山国际等。

对比来看，这次多了个牛奶厂的合生缦云项目，据悉项目均价去到9-10万/平。（报价：房天下）

其中各个项目置换比例不同，原地回迁（海珠）为1:1.4平方数；缦云（天河）为1:1.5；中央城（黄埔）为1:1.8；湖山国际（增城）为1:2.1。

总的来看，就是以地段换面积。

除这份方案外，官方还明确了今年的目标，即今年方案全部都通过，年底12月份首批启动区开拆。

康鹭片区旧改，疯狂加速。

02

除了康鹭片区外，海珠另外一个热点项目——赤沙村旧改，也有新动静。

近期传闻项目的住宅补偿方案即将进行村民代表表决。

而且相关的拆补方案审议稿，也已流出。

在补偿方案的审议稿中，拆补对象分为村民与非村民。

具体的方案如下：

至于对村民与非村民的定义，赤沙村的界定条件如下：

当然，以上的拆补方案也只是审议稿，还不是最终版本。

此外，在审议方案中还不难看出，赤沙旧改的大部分位置，留给了村民。

复建区与融资区共19块组团，其中复建住宅及商业，共12块。

而融资区方面，融资住宅仅仅占了2块，被包围在整个旧改的中心区域，净用地面积3.62万㎡。

不过融资住宅地块位置不错，距离11号线（在建）与23号线（规划）的赤沙滘站非常近，未来交通便利。

|审议方案，以正式批复为准

而且赤沙村地处处海珠琶洲南，是如今海珠经济转型、腾飞的关键所在。

该片区未来将延展琶洲会展、互联网集聚区功能，并且提供生态居住、文化休闲服务，重要性不言而喻。

如今赤沙旧改终于有加速的苗头，这对于整个海珠来说，都算是一个好消息。

03

海珠的其他村，如石溪、沥滘、凤和村等其实近期也都有动静。

沥滘在3月份时，迎来了4个复建地块的集中动工，村民们的复建回迁指日可待。

|沥滘村拆卸现场

石溪的换帅与否？应该也会在近期尘埃落定。

五凤村也在近期传言启动首批房屋复核（泰宁村-泰宁南街片区），为将来的实施方案的编制工作与拆迁补偿依据做准备。

其实从今年的广州城市更新项目年度计划的海珠部分来看，其相比去年来说新增了2个项目。

除了石溪、沥滘、新市头等村外，今年新增的项目为五凤（沙溪、泰宁、五村）与凤和（康乐、鹭江）两村。

而这两个项目，在近期都有新的进展。

足以说明海珠有在按计划，大力推进旧改项目。

但旧改始终不是一朝一夕就能完成的，实施的过程有曲折也很正常，要用长远的眼光去看。

不过今年海珠旧改的加速，无论是对区域面貌的翻新，或者是片区产业的腾笼换鸟，都有着积极的意义。

｜赤沙规划效果图

更关键的是，这对于市场来说，也是好事。

毕竟区域的蝶变，最终也会影响其价值的跃升，而且旧改也会催生购买力和需求。

毕竟那些失去自住房但拿到大笔拆迁款的居民，虽然会等待回迁，但购买自住房也倾向在原地置换。

再叠加海珠有着稀缺的江景，还有老城的配套和烟火气，是未来除天河之外，最有期待和想象力的核心主城区。

有需求，有购买力，价值站得住，看来海珠今年的房价预期，仍然向好。

————旧改秘密，偷偷说给你听————